最近问我这个问题的人特别多，可能是咱们这儿的老钱儿在行动了。如果您也关注600~2000万的房子，可以看我说完。我跟大伙儿一块儿分析一下，您先点个赞。

　　咱说过，只要在天津买房，不管你买多少钱的房子，第一要看的是“地”，代表位置。第二要看“点”，代表共识。咱先看位置，客观说题北啊，确实不是什么传统意义上的好位置。为什么呢？因为它距离和平不近，就这么简单。这么绝对吗？嗯，近的不一定行，不近的一定不行，就这么简单，就这么绝对。再者呢，海流城道下面在本地人眼里其实也是一个比较大开洼的地儿吧，比较荒。而体北，以前也是鱼塘荒地，连平房都没有。83年年那一批人来这儿的时候，咱没看见房子的时候也是骂街的。但是随着城市的发展，时过境迁，现在它已经不是一个次的位置了。为什么呢？因为第一，现在全天津南发展，南强北弱已成定局。而且河西区在环线方面比较吃亏，因为河西啊，它不像南开区啊，内环中环样样俱全啊。内环里头是没有河西的，一过马场道都算和平的了，所以这也是河西区的中环以内就下瓦房这老三位，这个次新房扛价的一个主要原因。而受此影响，河西区的这条快速路的位置价值要比南开的快速路的价值高半级。但是还是那句话，你再高半级也没有南开区真正的中环线那么重要，这也是一个事实。所以说上级板块，比如和平区、鼓楼这些绝对核心的老钱儿们，万一到这儿的确实不多。以上这些位置的价值大家还要有自己的判断。

　　再说点儿，也就是共识和板块儿。这里体北啊，有三个身份。第一个就是河西区，所谓的上三区之一嘛，共识比较高。其二呢，就是一提体北，大家首先想到的就是老干部聚集地，有文化。后来，这个滨湖剧院、幼儿园，再到天塔的建成，多方合力之下，把体北这块儿地儿拔的更高了。第三个身份呢，就很厉害了。体北可以说是梅江和奥体的母亲吧。当年中石油桥两侧以体北为核心向外辐射，造就了两个女儿，这里有两条重要的脐带，一个脐带呢，是友谊南路，延伸了梅江，另一个脐带呢，是黑牛城道，延伸了奥体。毕竟当时体北在83年的时候，就是咱们一般人住平房的时候，人家小区里已经有园林水系了。按现在的话讲，他们尝到了新产品加上高圈层的甜头，所以体北的客群他们是认可房在地儿前的，地儿定得好，我愿意去外溢。所以他的购买力，它的辐射圈儿也是这周围，就是说你当年怎么出去的，你现在怎么回来，对吧。

　　包括奥体梅江里面的房子就太多了，奥城五大园，什么钻石山、一松花园，包括地缘改善，什么逸贤里、浩日园。这些周围户型大户型，这个也是它和其他的房子改善盘不一样的地儿。再比如说南开的改善盘，这些豪宅都是属于什么呢？都是属于接和平、接鼓楼的外溢和红桥周围的地缘改善。而体北呢，接受的是回流以及红桥周围的塔尖人群，这是体北和传统的核心位置根本的不同。

　　咱再说项目本身。地块东西长南北短，28栋楼南宫NG28，1300多户的社区确实不小，西面北京路，南边是海牛城道，距离还是有一点儿的噪音问题，其实还好。优势呢就是园林绿化景观轴会多，劣势呢就是户数不少，但是这个也是有个曲线的。圈层越高，户数多的劣势会被弥补得越多。因为买金茂府的客群，我认为是认可服务的，对吧？至于旁边有个陈西湖，说实在的，这个湖我去过几次，我觉得没有多大的亮点。而且基本上都是东侧或者北侧看湖，只能说比没有强。

　　再说产品。首先一提金茂的府系，再加上河西二字，金茂和豪宅就划等号了。真正的三代住宅加阳台宽境玻璃、木铝板落地窗，其实一般的这个说铝板，其实就加个铝条，它这个其实挺堆料的，这个玻璃木铝板它能达到90%。而且又加了个阳台一米五，并且偷的挺有水平的，所以大部分还是送的。这点有人说北方气候不允许，其实这是两码事儿。咱有小院露台，咱不也得自己清理嘛，对吧？所以这个不用抬杠啊，朋友们，这确实是一个加分项。至于会所，健身房，泳池，物业费5块9，能源费75，我觉得这就没有必要讨论了。住的是豪宅，享受和付费，这是划等号的。圈层高，对于客户来讲其实是一个好事儿，也是一个护城河。

　　这里呢，咱重点说一下这个科技住宅。其实北京已经好多了，就是五恒嘛，恒温恒湿，恒氧，恒洁，恒净。对应的就5个字儿，您记住啊，就是温湿氧。这就比较挑客户了，喜欢的巨喜欢，不喜欢的特讨厌。因为这个确实得少开窗户，尤其是温差大的时候，它容易出现水珠。毕竟你毛细管网，说破大天它就是水管。有的叔叔阿姨就是喜欢开窗户，你说什么也没用。再一个就是墙体也会更厚，要不怎么能更隔音呢，对吧？这俩加一块儿呢，又出现那个问题，就是改造起来基本上是相当麻烦的，提前心里得有数啊。

　　再说户型，128、114、169南宫NG28平台、189、236，有大高有小高，有类阳房，便宜的48000，均价55000，越大单价越贵。整体偏东25°，全是宽厅，236的是一梯一户，其余的都是两梯两户。那么这么排比就意味着房子越大出房率越高。大高70，小高74，其中174的餐厅稍微小一点儿，128的小高没餐厅。至于169级以上的，说实在的，没有什么好硬喷的。其实各位，这个房子和人一样，人呢是100遮百丑，房子啊，只要别是香港人设计的，都是一大遮百丑。所以真的是挺好的啊，它确实没有什么好挑的，就看自己喜欢不喜欢吧。

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